[이지경제=최준 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 잡음이 끊이지 않고 있다. 최근 증권사와 저축은행 중심으로 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 연체율 상승세가 지속되고 있어서다. 

증권·저축은행發, PF 연체 지속

1일 이베스트투자증권에 따르면 금융당국이 발표한 지난해 말 기준 전체 부동산PF 대출 잔액은 135조6000억원으로 2023년 중 큰 변화가 없었다. 반면 연체율 상승으로 인해 연체액 규모는 지난 한 해 동안 2조1000억원 증가했다.

업권별로는 증권사 연체율이 13.73%로 가장 높았다. 4분기 중 연체율이 가장 크게 상승한 업권은 저축은행으로 분기 중 138bp(1bp=0.01%포인트) 증가해 연체율 수준이 6.94%까지 올랐다. 여전사 역시 2.65%를 기록해 상승세를 보였다.

보험과 상호금융, 은행권의 경우 큰 변화는 없었다. 다만 금융권 전반적으로 부동산PF 건전성은 악화되고 있다는 평가다.

현재 금융당국이 PF 사업장에 대한 금융조건 재점검, 대주단 협약 개편 등을 추진하고 있지만 정상화까지 상당시간 소요될 것으로 전망된다.

전배승 이베스트투자증권 애널리스트는 보고서를 통해 “여전히 고금리 환경이 지속되고 있는 데다 최근 들어 미분양 또한 증가하는 양상을 보이고 있어, 시기가 지연될수록 금융권 입장에서는 추가적인 비용부담이 늘어날 수밖에 없는 상황”이라고 분석했다.

PF부실, 과거 건설업 호황기가 시발점?

증권사와 저축은행 등의 PF채권 부실 사태가 벌어진 배경을 알기 위해서는 과거 호황기를 맞이했던 건설업과 금융권 내 속 사정을 들여다 볼 필요가 있다.

지난해 5월 자본시장연구원이 발표한 ‘국내 증권업 부동산PF 위험요인과 대응방안’ 보고서에 따르면 2017~2022년은 건설업과 부동산업계의 개발사업 수익성이 크게 증가했던 시기다. 특히 2020년 하반기부터 2021년까지 급격한 오름세를 보였다.

더구나 당시 저금리 기조가 이어지면서 2021년까지 CD금리와 국채 3년물 금리는 대부분 2% 이하로 유지됐다. 단기자금시장 여건도 양호해 부동산 PF 유동화증권의 차환발행도 안정적으로 유지되는 등 상대적으로 적은 비용으로 자금조달이 가능했다.

이에 힘입어 많은 금융사들이 부동산PF를 주요 수익원으로 인식하면서 공격적으로 사업을 확대해 나갔다. 하지만 이는 3고(高, 고물가·고금리·고환율) 현상이 시작되면서 부동산PF 채권 부실 사태라는 큰 악재를 불러왔다.

2022년 10월 발생한 레고랜드 사건이 그 예다. 우선 레고랜드 사건이 수면 위로 올랐던 시기에 부동산PF 유동화증권 시장 상황은 좋지 않았다.

당시 연초부터 인플레이션으로 인해 통화긴축과 함께 금리가 상승했고 한전채, 은행채 등 고신용채권 공급이 증가했다. 고금리 은행 예금으로도 많은 자금이 유입되고 있었다.

이러한 상황에서 레고랜드 사건 이후 투자자들의 위험회피 성향이 강해지면서 부동산 PF 유동화증권 수요가 급격히 감소해 단기자금시장의 유동성 위험이 부각됐다는 설명이다.

총선 이후 부동산PF 전망은?

이달 10일 총선을 앞둔 가운데 부동산 PF를 둘러싼 여당과 야당의 선거 공약이 주목되고 있다.

현대차증권이 지난달 21일 발표한 ‘총선 이후 부동산 PF 시장 전망’에 따르면 정부는 총선 이후부터 추가 지원책이 아닌 구조조정 관리와 거시경제로의 파급효과 차단에 집중할 것으로 예상된다.

여·야 모두 부동산PF 리스크의 근본적인 원인인 주택 매매 수요 침체에 대응해 수요 진작 정책을 펼친다는 전략이다.

공약 내용을 보면 국민의힘은 ▲전국 철도 및 주요 고속도로 지하화 ▲전국 주요권역 광역급행철도 도입 ▲노후화된 구도심을 미래형 도시공간으로 재창조 ▲청년·신혼·출산가구 대상 주택마련 지원 강화 ▲실버타운 공급 및 고령자 복지주택 건설 확대 등이다.

더불어민주당은 ▲철도 도심구간 지하화 ▲균형발전 위한 신도시 조성 ▲대학교 공공 기숙사 확대 ▲신혼 및 출산 가구 주택마련 지원 강화 ▲전 국민 기본 주거 공급 등이다.

보고서는 “현재 여당과 야당의 부동산 관련 공약 키워드는 유사하다. 다만 이 수요 정책은 청년과 신혼부부에만 해당돼 전체 수요를 부양할 수 없다”면서 “핵심은 전체 수요에 직접 영향을 주는 DSR 대출 규제 완화 등이 필요하다”고 제기했다.

그러면서 “DSR 규제 완화, 실거주의무 폐지, 다주택자 취득세 중과 완화 등 직접적인 수요 규제 완화에 대한 정부의 부담은 총선 결과에 의해 결정될 것”이라고 분석했다.